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Was berechnet der Notarkostenrechner genau?
Der Notarkostenrechner ermittelt die Notarkosten fuer die wichtigsten beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäfte nach dem GNotKG – auf dieser Seite geht es um den Modus Grundstückskauf, bei dem er aus Kaufpreis und einer eventuell bestellten Grundschuld die voraussichtlichen Notarkosten ermittelt. Weil die Gebühren für notarielle Leistungen bundesweit einheitlich geregelt sind, nähert sich das Ergebnis keinem verhandelbaren Marktpreis an, sondern einer gesetzlich festgelegten Größe. Ein Anbietervergleich führt hier in die Irre: Der beauftragte Notar hat auf die Höhe der Gebühr keinen Einfluss, weil diese sich allein aus dem Gesetz ergibt.
Die Berechnung folgt den gesetzlich festgelegten Gebührensätzen, die auf den eingegebenen Geschäftswert angewendet werden. Weil dieser Satz für jeden Notar in Deutschland identisch ist, hängt das Ergebnis ausschließlich von der Höhe des Kaufpreises und einer etwaigen Grundschuld ab, nicht davon, welches Notariat beauftragt wird.
Sinnvoll eingesetzt wird der Rechner, um die Notarkosten fürs Grundbuch zu berechnen, vor allem in der Planungsphase eines Immobilienkaufs oder einer Grundschuldbestellung, wenn für die Finanzierung eine grobe Hausnummer benötigt wird, lange bevor der Notartermin feststeht. Für die verbindliche Endabrechnung bleibt der beauftragte Notar zuständig, denn der Rechner bildet nur die Hauptposten Kaufvertrag und Grundschuld ab, ohne sämtliche Nebenposten eines konkreten Einzelfalls zu erfassen. Grundlage der Berechnung ist der Geschäftswert, die Bemessungsgrundlage, an der sich die Notargebühr nach GNotKG bemisst. Für eine erste Orientierung reicht diese Näherung aus; für die letzte Nachkommastelle einer Kostenaufstellung braucht es die individuelle Berechnung durch den Notar.
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Welche Eingaben und Ergebnisse liefert der Notarkostenrechner?
Der Notarkostenrechner benötigt im Kauf-Modus mehrere Angaben: den Kaufpreis der Immobilie, falls vorgesehen die Höhe einer Grundschuld, sowie die Auswahl, ob der Entwurf der Grundschuldbestellung durch den Notar erfolgt oder auf Vorgaben der Bank basiert. Aus Kaufpreis und Grundschuld leitet der Notarkostenrechner den Geschäftswert ab, auf dessen Grundlage sich die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch berechnen lassen. Wird nur der Kaufpreis eingetragen, bezieht sich das Ergebnis ausschließlich auf den Kaufvertrag; erst mit der Grundschuld kommt ein zweiter Gebührenposten hinzu.
Die Eingaben im Notarkostenrechner
Der Notarkostenrechner verlangt im Kauf-Modus drei Angaben:
- Geschäftswert der Immobilie: Hier wird der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis in Euro eingetragen, vorbehaltlich gesondert ausgewiesenen Inventars oder sonstiger Nebenabreden, die den Geschäftswert mindern können.
- Höhe der Grundschuld: Dieses Feld nimmt den Betrag auf, mit dem die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden soll – meist entspricht er der Darlehenssumme der finanzierenden Bank.
- Entwurf/Vollzug: Über eine Auswahl wird festgelegt, ob Entwurf und Vollzug der Grundschuldbestellung durch den Notar selbst oder durch die Bank erfolgen. Diese Angabe wirkt sich auf die Vollzugsgebühr aus, die Gebühr für die Umsetzung des beurkundeten Geschäfts, etwa die Eintragung ins Grundbuch.
Die Ergebnisse im Notarkosten
Als Ergebnis liefert der Notarkostenrechner folgende Größe:
- Notarkosten Beurkundung Immobilienkauf: Der Gesamtbetrag in Euro für die Beurkundung des Kaufvertrags samt Vollzug beantwortet die Frage nach der voraussichtlichen Notarrechnung für den Kaufvorgang. Weil das GNotKG für Beurkundung und Vollzug getrennte Gebührentatbestände vorsieht, weist der Rechner diese Posten einzeln aus, statt nur eine Summe zu nennen. So bleibt erkennbar, welcher Anteil der Gesamtsumme auf den Kaufvertrag entfällt und welcher auf die Grundschuldbestellung.
Kann man Notarkosten beim Grundstückskauf verhandeln?
Mir fällt immer wieder auf, dass Leser beim Notar nach einem Rabatt auf die Beurkundungsgebühr fragen wollen – dabei verwechseln sie einen gesetzlich fixierten Posten mit einer frei verhandelbaren Dienstleistung. Die Grundgebühr für den Kaufvertrag ergibt sich aus Geschäftswert und Gebührensatz nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und fällt bei jedem Notar identisch aus. Ein Preisvergleich wie bei Handwerksleistungen oder Versicherungstarifen läuft damit ins Leere, weil der Markt für diese Gebühr schlicht nicht existiert.
Notarkosten und Grundbuchkosten als getrennte Posten
Notarkosten und die Kosten fürs Grundbuch laufen als zwei eigenständige Rechnungen ein, nicht als ein gemeinsamer Betrag; wer die Notarkosten fürs Grundbuch überschlägt, sollte beide Rechnungen einzeln einplanen. Der Notar stellt seine Gebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags und den Vollzug in Rechnung, das Grundbuchamt fordert die Eintragungsgebühr unabhängig davon ein. Beide Forderungen gehen getrennt und meist zeitlich versetzt ein, weshalb sie in der Finanzierungsplanung auch getrennt eingeplant werden sollten. Wer nur die Notarrechnung im Blick hat, übersieht regelmäßig den zweiten Posten und damit einen Teil der gesamten Kaufnebenkosten.
Das GNotKG als feste Gebührengrundlage
Rechtsgrundlage der Beurkundungsgebühr ist die Gebührentabelle im GNotKG, die den Satz strikt an den Geschäftswert koppelt statt an den Aufwand der einzelnen Kanzlei. Diese Notargebühren für das Grundbuch und den Kaufvertrag legt der Gesetzgeber fest, nicht der Notar – Verhandlungsspielraum bleibt für die Grundgebühr deshalb nicht. Der Geschäftswert hängt von Kaufpreis und Grundschuld ab, während die Kostenaufteilung separat im Kaufvertrag geregelt wird. Auf die errechnete Gebühr kommt zudem die gesetzliche Umsatzsteuer hinzu, die das GNotKG selbst nicht ausweist. Anfragen nach einem Preisnachlass auf die Beurkundungsgebühr laufen bei dieser Ausgangslage grundsätzlich ins Leere.
Notar- und Grundbuchkosten stehen vorab exakt fest, denn sie berechnen sich nach dem Geschäftswert und einem gesetzlich fixierten Gebührensatz im GNotKG – bei jedem Notar identisch, egal wie viele Angebote eingeholt werden. Der einzige seriöse Hebel liegt im Geschäftswert selbst: bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Markise gesondert ausweisen und unnötige Zusatzbeurkundungen vermeiden senkt die Bemessungsgrundlage spürbar. Wer dagegen bei der Grundschuld grosszügig aufrundet, um künftige Finanzierungen abzudecken, zahlt diese Flexibilität sofort in barer Münze über höhere Eintragungsgebühren.
Dr. jur. Stephan Seitz · Jurist · Gründer RECHNER.APPWie lassen sich Notarkosten Grundbuch berechnen mit Geschäftswert?
Verdoppelt sich der Kaufpreis eines Grundstücks von 200.000 auf 400.000 Euro, verdoppelt sich die fällige Notargebühr nicht im gleichen Verhältnis. Wer das annimmt, verwechselt die gesetzliche Gebührenstaffelung mit einer proportionalen Rechnung: Die GNotKG-Tabelle setzt mit steigenden Wertstufen einen abnehmenden Steigerungssatz an, sodass die Gebühr langsamer wächst als der Geschäftswert selbst. Degressive Gebührenstaffelung nennt sich dieser Effekt, bei dem der relative Anteil mit steigendem Wert sinkt. Die Notargebühren fürs Grundbuch folgen derselben degressiven Staffelung wie die Gebühr für den Kaufvertrag. Wer Kaufpreis und Grundschuldbetrag kennt, kann die Notarkosten deshalb schon vor dem Notartermin recht genau abschätzen.
Geschäftswert bei Kaufpreis und Grundschuld
Für den Kaufvertrag bildet der vereinbarte Kaufpreis den Geschäftswert, für die Grundschuldbestellung dagegen die eingetragene Grundschuldsumme. Beide Werte werden getrennt ermittelt, weil Kaufvertrag und Grundschuldbestellung rechtlich zwei eigenständige Beurkundungsvorgänge sind und das GNotKG für jeden einen eigenen Geschäftswert ansetzt. Ein legitimer Hebel bleibt an dieser Stelle: Wird bewegliches Inventar wie eine Einbauküche gesondert vom Kaufpreis ausgewiesen, fließt dessen Wert nicht in die Bemessungsgrundlage der Beurkundungsgebühr ein.
Faustregel-Prozentsätze als grobe Hausnummer
Als grobe Faustregel lassen sich rund 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises für die reinen Notarkosten ansetzen – zusammen mit den Grundbuchkosten liegt die Gesamtbelastung häufig eher bei 1,5 bis 2 Prozent; der tatsächliche Satz hängt jedoch davon ab, ob und in welcher Höhe eine Grundschuld hinzukommt. Weil jede zusätzliche Grundschuldbestellung einen eigenen Geschäftswert und damit eine eigene Gebühr auslöst, kann der reale Anteil je nach Finanzierungsgrad über oder unter dieser Spanne liegen. Als erste Orientierung vor der genauen Berechnung taugt die Faustregel trotzdem.
Rechner-Eingabeparameter richtig setzen
Wer Geschäftswert und geplante Grundschuldhöhe korrekt bestimmt, erhält daraus ein Ergebnis, das zum tatsächlichen Vorgang passt. Werden beide Werte vertauscht oder unvollständig angesetzt, verschiebt sich die Berechnung: Schon eine falsche Zuordnung von Kaufpreis und Grundschuldbetrag wirkt sich spürbar aus, weil die Gebührentabelle je nach Wertstufe unterschiedliche Sätze vorsieht. Eine saubere Trennung beider Werte bleibt deshalb Voraussetzung für eine belastbare Kalkulation der Notarkosten.
Rechtsgeschäftsform beeinflusst die Gebührenhöhe
Neben dem klassischen Kaufvertrag lösen auch andere Rechtsgeschäftsformen wie eine Schenkung oder die Bestellung eines Erbbaurechts eigene Gebührentatbestände nach dem GNotKG aus. Die Systematik dieser Vorgänge unterscheidet sich von der eines Kaufvertrags, weil nicht der Kaufpreis, sondern ein anderer Wertmaßstab die Bemessungsgrundlage bildet. Wer seinen Vorgang korrekt einordnet, vermeidet die unpassende Übertragung der Kaufvertrags-Beispielwerte auf einen andersartigen Fall – die zuvor genannte Faustregel gilt ausschließlich für Kaufverträge mit oder ohne Grundschuld.
Notarkosten Grundbuch berechnen: Meine weiteren Artikel
Was zeigt das Ergebnis beim Notarkosten Grundbuch berechnen nicht?
Der ausgewiesene Ergebniswert für den Kaufvertrag gilt vielen als Endsumme sämtlicher Kaufnebenkosten. Tatsächlich bilden Notar- und Grundbuchkosten zwei getrennte Kostenblöcke, deren Summe erst die reale Belastung zeigt. Erst die addierten Notarkosten fürs Grundbuch und den Kaufvertrag ergeben die tatsächliche Belastung. Wie groß diese Differenz ausfallen kann, zeigt schon ein einzelnes Beispiel.
Näherungscharakter des Rechnerwerts
Der berechnete Wert wendet Geschäftswert und Gebührensatz schematisch an, wie es das GNotKG vorsieht. Individuelle Verfahrensschritte – etwa ein Notaranderkonto oder eine Rangbestätigung – bleiben in dieser Näherung unberücksichtigt und lösen bei Bedarf zusätzliche Gebühren aus, die auf der Endrechnung erscheinen können. Der angezeigte Betrag markiert damit einen Ausgangswert, keine Endsumme. Wie nah beide Zahlen beieinanderliegen, hängt vom konkreten Ablauf der Beurkundung ab, nicht von der reinen Geschäftswert-Rechnung.
Mehrwertsteuer auf Notargebühren
Auf die notarielle Gebühr kommt eine Umsatzsteuer von 19 Prozent hinzu, weil der Notar als Unternehmer eine umsatzsteuerpflichtige Leistung erbringt. Die Grundbuchgebühr bleibt davon unberührt, denn das Amtsgericht handelt hoheitlich und erhebt eine Gerichtsgebühr ohne Umsatzsteuer. Woran lässt sich dieser Unterschied bei zwei Kostenangaben erkennen? Meist allein daran, ob ein Netto- oder ein Bruttobetrag ausgewiesen ist – nur beim Notaranteil verändert die Steuer die Summe.
Nebenkosten des Notars als Auslagen
Neben der eigentlichen Gebühr stellt der Notar Auslagen für Post, Kopien und ähnliche Nebenleistungen als eigenständige Posten in Rechnung. Das GNotKG sieht solche Auslagentatbestände ausdrücklich neben der Hauptgebühr vor, weshalb auf der Endrechnung meist ein kleiner zusätzlicher Betrag auftaucht, der in der reinen Geschäftswert-Berechnung fehlt. Für diesen Posten lässt sich, je nach Aufwand und Dokumentenumfang, üblicherweise ein kleinerer zusätzlicher Betrag zur Hauptgebühr einplanen – feste Prozentsätze sind hierfür nicht vorgesehen, da die Höhe von der jeweiligen Fallstruktur abhängt.
Neben Notar- und Grundbuchkosten fällt beim Immobilienkauf zusätzlich die Grunderwerbsteuer an; eine vollständige Übersicht aller Kaufnebenkosten bietet die separate Kaufnebenkosten-Seite.
Wo lassen sich Notarkosten beim Grundbuch legal senken?
Steht bei der Beurkundung eines Kaufvertrags zugleich eine Grundschuld zur Bankfinanzierung an, schlägt der Notar häufig ein Anderkonto, eine Rangbestätigung und die Ausstellung eines Grundschuldbriefs vor – drei Zusatzleistungen mit jeweils eigener Gebühr. Legalen Spielraum bietet dabei nicht die Grundgebühr für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung, sondern der bewusste Umgang mit diesen optionalen Posten. Wer die drei Zusatzleistungen unbesehen mitbestellt, zahlt für Leistungen, die im eigenen Fall unter Umständen gar nicht nötig wären.
Notaranderkonto nur bei tatsächlichem Bedarf
Ein Notaranderkonto verwahrt den Kaufpreis treuhänderisch, bis die Immobilie eintragungsreif ist – eine gesonderte Betreuungstätigkeit, für die die Gebührentabelle einen eigenen Tatbestand vorsieht. Die Gebühr entsteht nur, wenn das Anderkonto tatsächlich genutzt wird. Ist eine direkte Zahlung an den Verkäufer möglich, sobald alle Eintragungsvoraussetzungen vorliegen, entfällt der gesamte Posten.
Rangbestätigung bei Bankfinanzierung mit Grundschuld
Eine Rangbestätigung sichert der finanzierenden Bank die vereinbarte Rangstelle ihrer Grundschuld zu – eine eigenständige Amtshandlung des Notars gegenüber dem Kreditinstitut. Diese Gebühr fällt typischerweise nur an, wenn eine Bank die Immobilie mitfinanziert und auf einer bestätigten Rangstelle besteht. Beim Kauf ohne Fremdfinanzierung fehlt der Anlass für die Bestätigung, der Posten entsteht dann gar nicht erst.
Buchgrundschuld statt Grundschuldbrief wählen
Wird eine Buchgrundschuld statt eines Grundschuldbriefs bestellt, entfällt die zusätzliche Gebühr für Ausstellung und Verwahrung des Briefs – die Buchgrundschuld ist im Grundbuch eingetragen, ohne dass ein gesonderter Brief ausgestellt wird. Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt hierfür ein Wahlrecht ein, das sich in Abstimmung mit der finanzierenden Bank aktiv nutzen lässt. Weil viele Banken standardmäßig den Brief verlangen, bleibt die Nachfrage nach der Buchvariante der einfachste Weg, diesen Posten zu vermeiden.
| Posten | Voraussetzung für Anfall | Vermeidbar durch |
|---|---|---|
| Notaranderkonto | treuhänderische Kaufpreisabwicklung | Direktzahlung bei Eintragungsreife |
| Rangbestätigung | Bankfinanzierung mit Grundschuld | Kauf ohne Fremdfinanzierung |
| Grundschuldbrief | Standardvorgabe der Bank | Aktive Wahl der Buchgrundschuld |
Kostensenkung durch gezielte Nachfrage
Unter den drei Optionen führt der Verzicht auf den Grundschuldbrief oft zur spürbarsten Einsparung, weil dieser Posten in vielen Finanzierungen standardmäßig mitbestellt wird, ohne dass ein echter Bedarf besteht.
Wer trägt die Notarkosten beim Grundstückskauf?
Ein verbreiteter Irrtum besagt, Käufer und Verkäufer würden sich die Notarkosten automatisch je zur Hälfte teilen. Tatsächlich trägt in der gängigen Vertragspraxis der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung; Kosten für die Löschung eigener Belastungen des Verkäufers trägt hingegen typischerweise der Verkäufer selbst – obwohl beide Parteien dem Notar gegenüber gesamtschuldnerisch haften, also gemeinsam für die volle Summe einstehen müssen. Diese Kostentragung wird ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten, lässt sich aber ebenso abweichend regeln. Erwirbt der Käufer mit der Immobilie zugleich das Eigentum samt den damit verbundenen Sicherungsrechten, liegt es in der etablierten Praxis nahe, dass er auch die Kosten für Beurkundung und Eintragung überwiegend trägt.
Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer
Wer seine Finanzierung plant, sollte die volle Kostensumme für Notar und Grundbuch einkalkulieren, statt von einer hälftigen Teilung mit dem Verkäufer auszugehen. Die gesamtschuldnerische Haftung gegenüber dem Notar regelt lediglich, dass dieser seine Gebühr von jeder der beiden Parteien verlangen kann – sie sagt nichts darüber aus, wer die Kosten im Innenverhältnis endgültig trägt. Diese Frage entscheidet allein die Kostentragungsklausel im Kaufvertrag, die in aller Regel den Käufer verpflichtet, gelegentlich aber auch eine andere Verteilung vorsieht. Ein Käufer, der trotz einer solchen Klausel zur vollen Kostentragung insgeheim von einer Teilung mit dem Verkäufer ausgeht, plant seine Finanzierung zu knapp und muss die Differenz kurzfristig anderweitig auftreiben. Die Kostentragungsklausel im Kaufvertrag ist deshalb die einzige verlässliche Grundlage für die Finanzierungsplanung.
Was Leser zu diesem Thema fragen
Welche Nebenkosten kommen beim Immobilienkauf zum Kaufpreis dazu?
Was steht in den drei Abteilungen des Grundbuchs?
Wie läuft eine Eintragung im Grundbuch ab?
Wer trägt die Grundbuchgebühren beim Immobilienkauf?
Warum spielt die Höhe der Grundschuld für die Kosten eine Rolle?
Aus der Praxis von Lesern
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